Kun purkava täydennysrakentaminen tulee taloyhtiöille peruskorjausta kannattavammaksi – 4 huomiota

Ovatko taloyhtiösi asunnot huonokuntoisia, talotekniikka tullut tiensä päähän tai vaikeuttaako hissien puuttuminen asukkaiden elämää? Purkava täydennysrakentaminen saattaa olla kannattavampaa kuin kallis remontti. Tämä on hyvä vaihtoehto etenkin lähiöihin tai hyvien kulkuyhteyksien ja palveluiden läheisyydessä sijaitseville taloyhtiöille, joiden tonttitehokkuus on alhaisempi kuin lähiympäristössä.

Purkava täydennysrakentaminen on aina mittava hanke. Siinä koko taloyhtiön osakekanta myydään kiinteistöyhtiölle, joka purkaa teknisen käyttöikänsä loppua lähestyvät rakennukset sekä suunnittelee ja rakennuttaa tilalle uudisrakennukset.

Vuonna 2019 asuntoyhtiölakiin tullut muutos helpottaa ja nopeuttaa taloyhtiöissä mittavien peruskorjaushankkeiden läpiviemistä. Nykyisin yhtiökokous voi päättää purkamisesta ja uusrakentamisesta neljän viidesosan määräenemmistöllä, kun ennen siihen tarvittiin yksimielisyys.

Nämä neljä seikkaa kannattaa ottaa huomioon, jos taloyhtiösi suunnittelee purkavaa täydennysrakentamista:

1. Ota selvää purkavan täydennysrakentamisen mahdollisuuksista

Purkavaa täydennysrakentamista kannattaa harkita, mikäli taloyhtiön korjaustarpeet ovat suuria ja remontin toteuttaminen tulisi kalliiksi.

Sijainnilla on merkitystä hankkeen kannattavuudelle. Etenkin lähiöissä, joissa on jo valmiina hyvät palvelut ja liikenneyhteydet, purkava täydennysrakentaminen voi olla kannattavaa. Mitä houkuttelevammalla alueella taloyhtiö sijaitsee, sitä korkeamman hinnan voi tontin rakennusoikeudesta saada.

Esimerkiksi Helsingin Mellunmäessä kaksi metroaseman läheisyydessä olevaa taloyhtiötä päätyi purkavaan täydennysrakentamiseen mittavan peruskorjauksen sijaan. Vanhojen 1960-luvun asuintalojen tilalle rakennetaan moderni asuinkortteli palveluineen lähes 2 000 asukkaalle. Lue lisää: Taloyhtiöt uudistavat korttelin Mellunmäessä – purkava täydennysrakentaminen toi vaihtoehdon kalliille peruskorjaukselle

Yksi vaihtoehto taloyhtiön peruskorjaukselle voi olla myös lisärakentaminen, eli esimerkiksi uusien kerrosten tai lisäsiiven rakentaminen. Lue lisää: Lisärakentaminen voi rahoittaa taloyhtiön peruskorjauksen – 4 vinkkiä

Pari sataa metriä Mellunmäen metroasemasta sijaitsevalle tontille nousee 16 modernia asuintaloa, jotka muodostavat neljä uutta pienkorttelia. Kuva: Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen / Arkkitehtipalvelu Oy

2. Keskustele, analysoi ja varmista purkavan täydennysrakentamisen kannattavuus

Kun ajatus purkavasta täydennysrakentamisesta taloyhtiössänne on syntynyt, kannattaa selvittää, kuinka moni osakas on valmis toteuttamaan hankkeen. Avoimelle ja vapaalle keskustelulle on hyvä antaa aikaa. Mielipiteitä voi olla monia ja muutosvastarintakin on tyypillistä.

Huolelliset kannattavuuslaskelmat kertovat, onko purkava hanke järkevin vai onko peruskorjaus sittenkin parempi ratkaisu. Laskelmien tekoon on hyvä käyttää asiantuntijan apua.

Purkava täydennysrakentaminen on taloudellisesti kannattavaa silloin, kun uudesta rakennusoikeudesta saadut tulot ylittävät selkeästi asuntojen nykyarvon. Selkeänä tavoitteena tulee olla, että hanke on kaikille osakkaille taloudellisesti kannattava.

Me teemme kannattavuusanalyysin hankesuunnitelman yhteydessä. Siinä tehdään tontin luonnossuunnittelu ja käydään neuvottelut kaavoittajan kanssa. Laskelmaa voidaan tarkentaa, kun kaavoittajan reunaehdot ovat selvillä. Lopulta mallinnetaan erilaiset vaihtoehdot ja tehdään arviot saavutettavista kerrosneliömetreistä ja niiden kustannuksista.

Esimerkiksi Mellunpuistossa taloyhtiöiden osakkaat myyvät osakkeensa sijoittajaryhmälle merkittävästi markkinahintaa korkeammalla hinnalla, ja saavat samalla etuosto-oikeuden uusiin asuntoihin. Purkavan täydennysrakentamisen aloittamisesta päätetään aina taloyhtiön yhtiökokouksessa. Purkavan täydennysrakentamisen hankkeissa pidetään yleensä useampi yhtiökokous projektin eri vaiheissa.

3. Kokenut kumppani auttaa purkavan täydennysrakentamisen vaiheissa

Purkavan täydennysrakentamisen hankkeet ovat aina pitkiä projekteja ja vaativat huolellista suunnittelua. Asiantunteva, kokenut ja hyvin verkostoitunut kumppani kannattaa ottaa mukaan mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.

Kumppanina autamme selvityksissä, laadimme toteutuskelpoisen hankesuunnitelman, varmistamme kannattavuuden, kokoamme oikeat toimijat hankkeen ympärille ja viemme projektia eteenpäin. Tunnemme myös kaupunkien kaavoitusprosessit ja tiedämme, millä tavoin kaupunkia kannattaa asiassa lähestyä. Otamme hyvissä ajoin puolestasi yhteyttä kaavoittajaan ja selvitämme tontin rakennusoikeuden määrän sekä yleiskaavan säädökset.

Joskus suunniteltu purkavan täydennysrakentamisen hanke saattaa edistää myös kaupungin laajempia maankäytön ja asuntotuotannon tavoitteita. Tällaisissa tapauksissa kehityssuunnitelmat voivat myötävaikuttaa hankkeen etenemiseen. Saattaa olla, että tontilla sallitaan naapuritaloja korkeampaa rakentamista tai joukkoliikenteen kehittämissuunnitelmat tuovat mahdollisuuden poiketa vanhasta kaavasta.

Mikäli tontti ei ole asuntoyhtiön omistama vaan esimerkiksi kaupungin vuokratontti, olemme yhteydessä maanomistajaan.

Olemme apuna myös sopimusneuvotteluissa ja varmistamme, että hankkeessa solmitut sopimukset ovat taloyhtiönne kannalta parhaat mahdolliset. Lue lisää: Rakennuttajakonsultti saa taloyhtiön hankesuunnittelun sujumaan

4. Muista purkavassa täydennysrakentamisessa lain vaatimukset, avoin tiedottaminen ja vuoropuhelu 

Kaikki hankkeeseen liittyvät päätökset pitää tehdä asuntoyhtiölain edellyttämällä tavalla, jotta hanke pääsee etenemään aikataulussaan toteutukseen saakka. Purkavan täydennysrakentamisen hankkeet ovat kestoltaan pitkiä: pelkästään asemakaavamuutoksissa voi kestää 1–4 vuotta. Sen jälkeen kaavaehdotukset lähtevät lausuntokierrokselle ennen niiden lopullista voimaantuloa ja rakennuslupasuunnittelu ja kuvan saaminen vievät aikansa.

Koko prosessin ajan avoin tiedottaminen ja vuoropuhelu osakkaiden kanssa on tärkeää. Myös naapurustolle kannattaa kertoa hankkeesta ja sen etenemisestä mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Keskustelemalla ja kuuntelemalla voi varmistua, ettei hanke viivästy tai jopa kaadu kokonaan mahdollisiin valituksiin. Lue lisää: Täydennysrakentaminen

Täydennysrakentamisen mahdollisuudet taloyhtiöille -webinaarissamme esittelimme täydennysrakentamisen vaihtoehdot ja kerroimme taloudellisista reunaehdoista, teknisistä ratkaisuista ja yhteistoiminasta, joka on syytä huomioida hankkeessa.

Katso ja lataa Rohkeasti parempaa -webinaariesitys aiheesta!

Kirjoittaja Markus Saari työskentelee hankekehitysjohtajana A-Insinöörien hankekehitysyksikössä.