Ilmastoriskit ratkaisevat jo nyt, saako taloyhtiö rahoitusta, mutta päätöksenteossa eletään yhä menneessä. Taloyhtiöiden korjaushankkeissa puhutaan yhä nopeista investoinneista ja takaisinmaksuajoista, vaikka pitäisi puhua siitä, kestääkö rakennus tulevaisuuden ilmastossa, kirjoittaa Janita Rintala.
Ilmastoriskit vaikuttavat jo nyt siihen, saako taloyhtiö rahoitusta, millä ehdoilla ja kuinka hyvin kiinteistön arvo kestää tarkastelua lainan koko elinkaaren ajan. Monessa hankkeessa ilmastoriskit jäävät edelleen käsittelemättä, ja usein siksi, ettei niiden vaikutusta ymmärretä osana kokonaisvaltaista kiinteistön hallintaa.
Suurin riski taloyhtiöille ei ole ilmastonmuutos vaan se, että ilmastoriskeihin herätään liian myöhään.
Ilmastonmuutos näkyy Suomen rakennuskannassa jo nyt lisääntyvinä kosteusrasituksina, rankkasateina, hulevesitulvina ja vesikattovuotoina. Nämä eivät ole vain teknisiä ongelmia, vaan merkittäviä taloudellisia ja terveydellisiä riskejä. Riskit jaetaan akuutteihin ja kroonisiin lämpötilaan, tuuleen, veteen ja maamassoihin ja maaperään liittyviin riskeihin. Lue lisää: Opas ilmastonmuutokseen sopeutumiseen rakentamisen suunnittelussa
Rakennusten toimintaympäristö muuttuu nopeasti: sateet voimistuvat, lämpötilavaihtelut kasvavat ja äärisääilmiöt yleistyvät. Vakuutusyhtiöiden näkökulmasta luonnonilmiövahingot ovat kasvava riskikategoria. Korvattavuus ei ole itsestäänselvyys, vaan se on sidoksissa vakuutusehtoihin ja suojeluohjeiden noudattamiseen. Puutteellinen varautuminen ja huolto tai dokumentoimaton riskienhallinta voi johtaa tilanteisiin, joissa vahinkoja korvataan vain osin, jos lainkaan.
Samanaikaisesti pankit tarkastelevat riskienhallinnan ammattilaisina myös ilmastoriskejä osana normaalia riskinarviointia erityisesti kiinteistö- ja taloyhtiörahoituksessa. Riskienhallinnan taso ja rakennuksen pitkäaikaiskestävyys ovat osa kokonaisuutta, jotka vaikuttavat luottopäätökseen ja riskiluokitukseen.
Taloyhtiöitä kiinnostaa lopulta yksi kysymys: saako hanke rahoitusta ja millä ehdoilla?
Rahoituksen saatavuus on keskeinen kysymys taloyhtiön remonteissa
Taloyhtiöitä kiinnostaa lopulta yksi kysymys: saako hanke rahoitusta ja millä ehdoilla? Varsinaista vihreää rahoitusta tarjoavat Suomessa lähes kaikki rahoituslaitokset erityisesti hankkeisiin, joissa energiatehokkuus paranee peruskorjaushankkeessa merkittävästi (kiinteistön energiankulutuksen kokonaiskulutus laskee n. 30 prosenttia). Taloyhtiöissä vihreän rahoituksen marginaalia alentava vaikutus voi olla suhteellisesti suurempi kuin ammattimaisilla kiinteistönomistajilla. Lue lisää: Vastuullinen ja kestävä taloyhtiö on kannattava sijoitus
Vaikka vihreä rahoitus ei kuitenkaan kaikissa hankkeissa näy suoraan matalampana marginaalina, ilmastoriskien hallinta vaikuttaa monella muulla tavalla rahoituksen saatavuuteen, lainaehtoihin sekä rahoitustarjousten määrään ja kilpailutettavuuteen.
- Rahoituksen saatavuus: Saanko lainaehdotuksen?
- Laina-ajat ja -ehdot: Millaisilla ehdoilla lainaa on saatavilla?
- Rahoitustarjousten määrä ja kilpailutettavuus: Tarjous useasta rahoituslaitoksesta mahdollistaa kilpailuttamisen ja varmistaa parhaan hinnan markkinoilla.
Pankkien näkökulmasta pienemmät ja hallitut riskit tarkoittavat parempaa riskiprofiilia. Tämä korostuu erityisesti pitkissä ja suurissa peruskorjaushankkeissa sekä tilanteissa, joissa kiinteistön kunto tai taloudellinen tilanne on jo valmiiksi haasteellinen.
Kiinteistön arvon säilyminen vaikuttaa vakuusarvoon myös tulevaisuudessa
Yhä useammin kiinteistön markkina-arvoa tarkastellaan myös pitkän aikavälin näkökulmasta. Eurooppalaiset pankki- ja rahoitusalan toimijat tunnistavat, että ilmasto- ja ympäristöriskit voivat heikentää kiinteistön arvoa lainan elinkaaren aikana.
Arvonmäärityksessä relevanttien riskitekijöiden puuttuminen tai toisaalta niiden hallittu läsnäolo voidaan huomioida positiivisena erottavana tekijänä. Taloyhtiö, joka tunnistaa ja dokumentoi ilmastoriskinsä, voi erottua edukseen suhteessa vastaaviin kohteisiin, joissa riskit ovat kartoittamatta.
Ongelmana on, että taloyhtiöt huomaavat vakuusarvon heikkenemisen yleensä vasta silloin, kun se on jo alkanut heijastua rahoitusehtoihin tai vakuusarvon uudelleenarviointeihin eli käytännössä liian myöhään, kun vaihtoehdot ovat jo kaventuneet ja kustannukset kasvaneet.
Suurin haaste on kokonaiskuvan puute
Taloyhtiöille tehtävissä selvityksissä ja keskusteluissa nousee toistuvasti esiin, että kokonaiskuvan hallinta, riskienhallinnan toimenpiteet ja elinkaarikustannusten systemaattinen tarkastelu ovat puutteellisia, vaikka se olisi päätöksenteon kannalta olennaista. Peruskorjaushankkeisiin saatetaan liittää myös epäolennaisia toimenpiteitä, samalla kun jonkin kriittisen riskitekijän hallinta jää huomioimatta – vaikka sillä voi olla merkittävä vaikutus esimerkiksi kiinteistön arvoon. Se lisää alikorjausten riskiä, ruokkii korjausvelkakierrettä ja voi heikentää taloyhtiön rahoituskelpoisuutta.
Ilmastoriskit eivät kerro ainoastaan siitä, mitä voi tapahtua tulevaisuudessa, vaan myös siitä, milloin ja miten korjauksia tulisi tehdä järkevästi priorisoiden. Toimenpiteitä tulisi viedä eteenpäin mieluiten hallitusti eikä pakon edessä. Olennaista on, että riskit tunnistetaan, huomioidaan suunnittelussa ja dokumentoidaan päätöksenteon tueksi. Kriittisten riskien hallinta joko sisällytetään osaksi itse hanketta tai, jos riskiä seurataan kiinteistön käytön aikana, seuranta ja tarvittavat toimenpiteet kirjataan ylläpitosuunnitelmaan.
Hyvin tehty ilmastoriskikartoitus
Asiantuntijat toimivat tulkkina tekniikan, rahoituksen ja sääntelyn välillä
Taloyhtiöt eivät tarvitse lisää raportteja vaan ymmärrettävän kokonaiskuvan ja selkeät rahoitusmahdollisuudet.
Yhdistämme rakennusteknisen asiantuntemuksen, ilmastoriskien ja pitkäaikaiskestävyyden arvioinnin sekä rahoittajien vaatimukset kokonaisuudeksi, jota taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä pystyvät hyödyntämään käytännön päätöksenteossa.
Ilmastoriskien huomiointi ei ole irrallinen vaatimus, vaan keino varmistaa, että kiinteistö on rahoitettavissa, vakuutettavissa ja teknisesti ja taloudellisesti hallittavissa pitkällä aikavälillä.
Kirjoittaja Janita Rintala työskentelee kestävän kehityksen johtajana A-Insinööreissä. Hänet tunnetaan mm. Vuoden vastuullisuustekona 2024 palkitun kiertotaloustiilen alullepanijana.
